青岛土地市场余温尚存:楼面地价持续坚挺 溢价

  土地市场是房地产市场的源头,二者之间互为因果,互相影响,其中土地市场的变化将直接影响后期房地产市场的冷热,而房地产市场的好坏则导致土地市场的温度高低。

  受房地产市场走低的影响,尽管当前土地出让金总体仍处于历史高位,但从近期多家房地产研究机构发布的土地市场报告可以明显发现,虽然土地供应数量明显增加,可土地市场却已开启降温“开关”。中国指数研究院发布的数据显示,今年10月份,受其检测的300个城市中,虽然共推出土地2628宗,环比增加11%,但实际成交土地却只有1845宗。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)共成交588宗,环比减少16%,同比减少38%;从土地出让金来看,10月份土地出让金总额为2869亿元,环比减少9%,同比减少28%。

  从青岛市场看,2018年1-10月,青岛市区共推出各类用地367宗,共计1833.0万平方米,同比增加101.76%。其中,推出住宅用地111宗,共计518.8万平方米,同比增加38.33%;商办用地67宗,共计263.9万平方米,同比增加289.50%。

  供应同比增长很多,成交也在同比增加,但幅度降低,特别是住宅用地。今年1-10月,青岛市区共成交各类用地320宗,共计1578.8万平方米,同比增加87.84%。其中,成交住宅用地99宗,共计431.5万平方米,同比增加29.52%;商办用地53宗,共计166.4万平方米,同比增加185.05%。

  从成交区域来看,黄岛区成交规划建面1261.6万平方米,占比51 %,排名第一;排名二位的是城阳区,成交规划建筑面积617.2万平方米,占比25%。2018年1-10月份市南区无商住土地成交。从土地性质来看住宅用地成交规划建面867.34万平方米,占比35.1%;商办用地成交建面290.57万平方米,占比11.8%。

  11月初,易居研究院发布《2018年10月40城土地市场报告》称,2018年1-10月,受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负,土地市场降温明显。

  青岛土地出让金收入却持续同比增长,2018年1-10月,青岛市区共收入土地出让金451.6亿元,同比增长91.03%。其中,住宅用地出让金为342.7亿元,同比增长85.59%;商办用地出让金为71.6亿元,同比增长109.42%。

  在出让金同比增长的背景下,青岛各类用地却出现楼面均价同比下降和溢价率同比下降的情况。

  1-10月,青岛市区各类用地楼面均价为1826元/平方米,同比下降4.57%。其中,住宅用地楼面均价为3951元/平方米,同比上升25.57%;商办用地楼面均价为2464元/平方米,同比下降24.90%。

  无论住宅用地还是商办用地,溢价率都同比下降。1-10月,青岛市区各类用地平均溢价率为2.75%,比上年同期下降7.06个百分点。其中,住宅用地溢价率为3.35%,比上年同期下降8.66个百分点。商办用地溢价率为0.19%,比上年同期下降1.12个百分点。

  来自中原地产研究中心的统计数据显示,仅10月份,一二线城市住宅土地的流标数量就以达到44宗,年内合计流标更是高达259宗,同比上涨176%。

  从青岛市场来看,2018年土地市场同样较为平淡,仅有的溢价率较高的地块为10月12日,山东千成矿业有限公司经过7小时40分钟,历经401轮报价,以358.73万元拿下的即墨地块,溢价率为112.74%,成为2018年青岛溢价最高土地。而这个溢价率同去年中海拿下的即墨地块高达400.17%的溢价率相比,相差甚远。

  对此,58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从今年土地市场流标数量的增多,可以切实感受到“地王”地块的销声匿迹,而这作用在土地市场的直接表现就是“面粉降价”、楼市降温。究其原因,一方面是受限价因素影响,导致房企对于未来的房产上市交易价格持有更为保守的预期;另一方面,在楼市调控不断从严且不放松的背景下,也让房企对于未来楼市走势不抱有乐观态度;再者,虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性,但对于房企来说,融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。资金压力的骤增也是房企拿地更趋谨慎的关键因素之一。

  青岛日报/青岛观/青报网讯 连续几个月跌跌不休的二手房市场上周终于止住下滑的脚步。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计,11月11日至11月17日,青岛二手房共成交674套,环比前一周上涨17.22%;成交面积65567.27平方米,环比上涨26%。其中普通住宅成交619套,成交面积53507.98平方米。

  而一直以来较为稳定的新房市场也连续数周保持稳步回升,根据青岛网上房地产公布的数据统计,11月11日至11月17日,青岛新房共成交5582套(其中住宅成交4680套,占新房总成交量的83.84%),环比前一周上涨9.73%;成交面积为642481.27平方米,环比上涨9.12%。

  无论一手房还是二手房,很长一段时间以来,黄岛都已经成为青岛楼市成交的主要阵地。

  从新房市场看,黄岛继续荣登青岛新房成交冠军,上周新房成交1344套,成交面积为151062.06平方米;胶州一周新房成交1261套,继续位列亚军,成交面积为144542.25平方米;城阳区挤进新房区域成交“前三甲”,上周新房成交626套,成交面积为58986.89平方米。这三个区市的新房成交总量达3231套,占据青岛新房成交总量的57.88%,与上周(71.22%)相比,比重有所下降。

  而二手房市场也一改以往市北为成交大户的局面,黄岛区再次蝉联二手房周成交冠军,成交164套,成交面积为17861.35平方米;市北上周二手房成交124套,成交面积为8079.84平方米,位居亚军;即墨进入“前三甲”阵营,上周二手房成交68套,成交面积为10867.17平方米。

  其实,相对于刚刚止跌的二手房市场而言,受限价等各种政策的影响,青岛新房市场一直相对较为平稳。从上周市场成交来看,目前青岛整体楼市已经止跌回温。

  具体到二手房市场,接近年底,二手房市场重新走出了上扬的曲线。对此,业内人士认为,二手房价格已下降一段时间,其中虽有起伏但逐渐趋稳,不少购房者开始在持币观望一阵后开始考虑重新入市,让成交量开始触底反弹。不仅如此,年底不少房东希望尽快卖出房子,为购房者留出更多议价空间,这也是进一步促进成交的重要原因之一。

  而纵观青岛新房市场,目前新房成交量连续数周保持稳步回升,楼市从之前的低迷状态稳步回温。业内人士表示,临近年末开发商都进入了年底回款冲刺阶段,再加上开始有不少楼盘推出了买房优惠活动,有些楼盘还打出了“首付可分期”的旗号,为促销可谓是“花样百出”。加上年底大盘集中上市,购房者可选择余地增加,从而也促进了成交上扬。


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